启德航企争霸海航基础88亿飙地押注港岛九龙地王

目前的启德发展区是香港启德机场旧址，有市场分析人士认为，拥有着航企背景和海口大英山CBD（海口老机场）操盘经验，是海航基础此次选择高价进驻的重要原因。

·2016/11/0410:19

继五矿、世茂、万科、中海等房企之后，香港房地产圈又新增一位内地玩家。

11月2日，香港地政总署公布，将九龙启德第1K区3号地盘的新九龙内地段第6565号用地批给了香港海岛建设地产有限公司，总作价88.37亿港元，批租期为50年。

以88.37亿港元的夺标价，及总可建楼面近65.5万平方呎计算，该地块楼面呎价高达1.35万港元，较7000多港元的预期上限高出近九成，且较过去三年间售出的6幅启德商住地皮，高出1.07至1.75倍。

而此次高价夺地，是海航基础于10月份完成重组后的首笔大单投资，也是海航基础首次进入香港市场。据了解，香港海岛建设的母公司TotalThriveHoldingLimitsd实为海航基础。

目前的启德发展区是香港启德机场旧址，有市场分析人士认为，拥有着航企背景和海口大英山CBD（海口老机场）操盘经验，是海航基础此次选择高价进驻的重要原因。

据了解，第1K区3号地盘是香港政府时隔两年多后再次推出的启德发展区地块，共收取20份标书，涉及恒大、世茂、万科、华润置地、招商局置地新世界联合体、龙光地产联合体等28家企业。

由于景观较区内早前推出的地皮更好（中高层单位可望海），加上区内新盘热销以及早前多宗地块均以高价成交，香港业内人士都预期地价有望创新高。

地块于今年九月份港推出时，市场预测楼面呎价约5500港元，随后升至6500港元至7200港元之间，增幅约两成，但最终1.35万港元/平方呎的成交价足足高出市场最高7200港元估值近九成。

而且，该成交价更是较过去三年间售出的6幅启德商住地皮，高出1.07至1.75倍。历史资料显示，2013年中海拿下的两宗地楼面呎价分别为4913港元及5428港元，而2014年内，会德丰、建灏地产、嘉华国际、保利置业拿下的4宗地中，价格最高的1I区3号地块楼面呎价也只有6530港元。

也因此，投标结果一出，香港市场一片哗然，“中标价与自己心目中的入标价差太远”、“必定不会以此价钱入标”、“相当惊讶”成为不少人的心声。

不过，在美联物业执行董事张锦成看来，海航基础拿地价虽高，但并不能说是拿贵了，只能说是比市场预期高而已，而且，现在的地价也不能跟两三年前来比。

他续称，香港开发商估值一向较为保守，海航基础目前以1.35万港元/平方呎单价拿地，未来成交单价大概是2.2万港元左右，市场绝对是可以接受的。“成交价就是现在的市价。”

据观点地产新媒体了解，目前中海启德1号今年第二季度已经入市，并于8月29日进行加推，加推平均呎价18361港元，较首次开盘提价2。

张锦成表示，香港楼价现在也是一直上涨，海航基础这个项目两年之后推出，到时楼价也不是现在的水平了。

数据显示，香港房屋交易量在今年2月达25年来最低之后出现反弹，今年9月反弹至7826户，达近15个月内最高。香港政府9月30日公布的数据则显示，香港私人住宅价格在连续上涨5个月后，触及9个月来的最高点。

启德发展区位于香港市区之内，九龙半岛南岸，维多利亚港之滨，为香港启德机场原址，机场范围以外是九龙城闹市，但早前距离住宅区还比较远。

但随着住宅区和机场不断扩展，机场的位置和住宅区变成只被太子道一街之隔。到了1980年代，启德机场四周已经再无发展空间，机场负荷过重，同时直接影响了新航班的开设。

于是，1998年7月，香港政府正式将香港国际机场搬迁至大屿山赤鱲角，启德机场旧址进入了新的发展时代，被定义为“汇集历史文化、绿茵、体育及旅游特色”的“崭新的海滨”。

正是因为启德发展区这种天然属性，有市场分析人士认为，拥有着航企背景和海口大英山CBD（海口老机场）操盘经验，是海航基础此次选择高价进驻的重要原因。

据悉，海航基础旗下海航机场、海航地产、海航工程等平台，亦因此，海航基础对机场的规划、建设、改造等工作有着丰富经验，同时海航地产也为房地产开发提供了基础。

更重要的是，海航基础在海口已经有一个旧机场改造项目在运作中，这无疑将给海航基础开发启德地块很好的借鉴。

观点地产新媒体获悉，大英山CBD原址是海口的老机场，同样由于离市区太近而被搬迁。机场搬迁后，海航基础作为操盘方，将对整个片区进行提升改造。

大英山CBD定位为海南国际旅游岛中央商务区，主力打造金融商务区及旅游服务区。整个项目规划总用面积约8440亩，核心区域用地面积约3000亩，区域内共有16个项目，包括海南地标性建筑——海口双子塔、日月广场、国兴城、洲际酒店、海航豪庭、慈航医疗国际中心、海航首府国际双语学校等。

在一系列现代建筑中，大英山CBD东西轴线将保留旧机场跑道轴线，作为历史的印证。

对比启德发展区以及大英山CBD的规划和定位可以发现，两者的发展轨迹是非常相似的。

也因此，尽管海航基础并没有负责启德发展区的全权发展，但有着大英山CBD的改造经验，其对片区的定位及后期发展脉络亦将更为熟悉，这对启德项目的打造亦将带来一定利好。

除此之外，于10月25日完成重大资产重组后，海航基础成功募集160亿资金，公司市值也由60亿元增加至505亿元。

海航基础称，本次募集资金到位后，公司总资产和净资产相应增加，资产负债率有所下降，公司的融资能力和抗风险能力得到进一步提高。

在对区域发展更熟悉、手有余钱且融资能力增强的前提下，无疑让海航基础此次进军香港市场显得更有底气。

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