和讯网消息5月18日微信公众号“金融圈”转载了笔铭的文章《楼市断崖式下跌的争论》,文章指出,香港楼市持续高位下跌,地产商转型去做租房,香港已经没剩下什么实业和实际收入,令资产价格愈来愈高处不胜寒,一旦跌起来是很危险的。
文章指出,香港楼市由高位至今下调13,著名对冲基金经理KyleBass认为楼市已经进入断崖式下跌(freefall)的阶段,情况比1997年时更差。
汤文亮的看法是当时有大量负资产及银主盘,但今不同昔,因此认为Kyle不懂香港楼市。不过,没有杠杆并不代表楼市不会下跌,楼价只是不会急跌而已。新鸿基及恒基两家龙头地产股的估值仅为账面值的0.55及0.58倍,亦即是股票市场已经预期楼价会大幅下调。
而香港地产商在未来是否继续有政府的“祝福”,也是一大疑问。
地产商转型做租房
作者指出,看去年业绩,地产商已经有将近一半的EBITDA是从租务而来,五大地产商在2006年时的一手新盘市占率有三分之二,但现时则退减至五成。
随着地产商转型成为收租佬,他们便能提高派息比例,从而以股息支撑股价。如果低息环境持续,投资者继续寻息,这亦有望令NAV折让缩窄。
资产价格高处不胜寒
文章认为,资产价格短期而言是看资金流向,但长期则是靠收入及现金流支撑。在租务市场,近期看得最多的新闻是商店大幅劈价续租,又或者是大铺搬细铺。香港各行业的营商环境整体上都颇为艰难,甲级写字楼的空置率虽然很低,但是这些写字楼的租户不见得比往时多赚了钱。
香港的GDP在第一季按年下跌0.4,零售销售连续13个月下跌,并且在可见的将来都没有很强的增长动力。如果整个香港经济持续收缩,大家的收入下跌,届时就算银主盘不多,楼市也可以持续下跌。同时,如果中国经济最终是以L形运行,香港人的收入必然会受拖累。
在经历多年炒卖后,香港已经没剩下什么实业和实际收入,令资产价格愈来愈高处不胜寒,一旦跌起来是很危险的。
《香港资产价格高处不胜寒楼市是否会现断崖式下跌?》相关参考资料:
2016房价断崖式下跌、明年房价断崖式下跌、东北经济断崖式下跌、房价断崖式下跌、山西经济断崖式下跌、小米断崖式下跌、房价或现断崖式下跌、国际油价断崖式下跌、断崖式下跌的股票