文/新浪财经香港站站长彭琳
内地企业在短短三年之内，内地企业已攻下香港土地市场半壁江山的份额。在美国加息，香港楼市风雨飘摇之际，内地企业何以纷纷高价勇当“接盘侠”？
内地房企争当香港楼市接盘侠香港楼市新闻，外人看来总是困惑不已——过去半年几乎每天都有诸如预期暴跌、降价售楼、零售寒冬、满街空铺的新闻，昨日却冷不防跳出一条恒大在6个月内已向、华人置业、信和置业等港资房企巨头收购逾600亿港元项目的新闻，其中以单价逾百亿计的香港全栋写字楼万通大厦等最为引人注目。
在美国加息，香港楼市风雨飘摇之际，恒大何以反而高价勇当“接盘侠”？但其实在这事上恒大也“不是一个人”，就在恒大狂买香港商厦的11月，也不声不响地从会德丰手上以58.5亿港元买下红磡OneHarborGate西座全栋，这宗交易还创下九龙区历来第一高成交价。
内企占香港土地市场半壁江山
以土地市场份额上来看，这一趋势更加明显。四年前份额还不到一成的内地房企，今年以买地数量计算超过1/3，以总金额计算更已占下半壁江山。投行瑞银更发布报告称，香港本地开发商的市占率已经从2011年的89降至今年底约40。
一句话，内地巨头今年在香港就是买买买。其中最瞩目的交易，包括保利置业在年初力挫众本地财团，以近40亿港元高价独立投得东九龙原启德机场附近海景住宅地皮，每平方米楼面地价已超过7万港元，落成后售价至少将翻倍。万科近期投得的新界屯门总价也高达38亿港元，更突破了市场预期的上限，万科方面表示将在项目上再投资至少90亿港元。
“现在内地生在香港房企租务方面的工作也特别好找”，在本地大学毕业刚两年的内地生L告诉笔者，“因为大家都瞄准内地客户，所以喜欢招内地毕业生。”除了“买买买”先锋，内地企业大部队也正在抢占香港工商租务市场。美联工商铺行政总裁黄汉成估计，今年香港商厦售价和租金分别同比上升10及15，预期明年至少上升15。研究机构莱坊则发布报告称香港甲级商厦供应量跌至新低，平均空置率仅1.7，更指“中资机构继续成为香港甲级写字楼需求的主要动力来源。”
与此同时，内地企业进攻香港房地产市场的成本、消耗都远远大于香港同行，在楼市不稳定的预期下，多数分析都认为这些“海外投资”中可能有很大一部分难免要“交学费”。
“我们从最初交设计图开始，费用就比香港房企高”，某央企旗下在港开拓住宅市场的房企成本核算的负责人对笔者承认，“因为不熟悉香港的拍地制度，耽误了不少时间和机会，涉及不少财务方面成本”。到了拿到地皮开始建设阶段，内地企业不像香港企业大多拥有自己旗下的工程公司和团队，必须要在本地聘请，计算下来每平方英尺仅建造费用就高达5000港元，而香港同行这方面费用只有约3000-4000港元。
内企进港企退，皆大欢喜
不仅内地人不大看得明白，香港本地人也对此颇为困惑。在不少本地媒体报道中，内地在香港市场拿下的这些项目都不约而同强调“树品牌”，暗示它们是“面子工程”的成分较大。甚至有评论猜测此类投资是各大房企的“政治任务”，尽管私营房企才是这轮征战中的主力军。
不过笔者认为，内地房企这次“接盘侠”其实当得合情合理，无论短期长期来看均是一步好棋。
一方面，香港楼市虽然面临下调压力，但经过过去几年的暴涨，无论工商或住宅房价均已至少翻番，利润率变得非常丰厚，投资回报虽然见顶回落，却仍然远高于内地。
世贸房地产近期曾在港夺下一块位于东涌的酒店地皮，主席许荣茂当时就表示，未来计划新建的酒店将提供1200个客房，毛利率超过50，高于内地酒店业目前30-35的水平。一位在香港负责小型住宅项目的内地中型开发商管理层表示，即便内地房企要交一些“学费”，净利润也可达到20以上，高于内地项目的水平。
与此紧密相关的是香港资金充裕，融资成本低廉，也就拉低了开发的成本，只要项目体量适当，就可以几乎不用到企业的自有资金，完全靠银行的贷款完成项目建设。
另一方面，房企“走出去”的步伐在人民币汇率接连下跌和内地增长放缓下，近两年已经变得异常积极。万科主席王石(当然是被宝能狙击前)曾在香港表示，集团至少15到20的业务要转向海外投资，来平衡内地风险，目前在香港、新加坡、美国和英国都有投资。仲量联行的调查则显示，去年内地房企投资海外金额超过165亿美元，同比增加了46，首度超过他们投资内地的金额，今年预期还将大幅增长。
过去内地企业最喜欢投资的地区是英国、澳大利亚和美国，不过据分析机构统计，香港房地产市场的吸引力今年可望超过美国和澳大利亚，原因包括文化上更为接近，政策稳定及透明度高等，更重要的是与国外同类大都市如伦敦、纽约等相比，香港的土地供应更为丰富。
此外，作为内地房企对手的香港同行一部分正逢业务重组转型，华人置业、新世界等近期纷纷出售物业套现，并将资金投入金融证券以及收租保值方面的投资。分析机构对这些企业的举措可谓交口称赞，一致认为他们“加速”实现了地产投资价值。有本地中型开发商对笔者指出，论资金量的丰富，本地开发商大多不如过去几年高速扩张的内地同行，而且房地产开发的不稳定性增加，现在“入袋为安”是个不错的选择。
笔者所见，内地房企本轮“豪买香港”，并不仅仅如过去在海外市场一样为了“树品牌”，更是实实在在深入了香港市场。业界普遍相信，内地企业很快会在香港房地产市场占下显著的份额，并可能以此为契机进入公共事业、服务、消费等行业。同时，逢高套现的香港同行虽然让出了市场份额，却收获了丰厚投资收益。香港楼市前途难测的震荡期，或许反而为这一场“战争”促成了兵不血刃、皆大欢喜的结局。
(本文作者介绍：北大毕业后赴港留学，任职多年，贴身体验国际金融中心枯荣动荡。)
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北大毕业后赴港留学，任职多年，贴身体验国际金融中心枯荣动荡。
