来源时间为：2021-10-29
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太古、恒隆、新世界、瑞安…内地商业物业租金收入及未来计划盘点
2021-10-2912:46
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原标题：太古、恒隆、新世界、瑞安…内地商业物业租金收入及未来计划盘点
房企2021中期报告已基本发布完毕，规模商业地产企业纷纷秀肌肉。中购联铱星云商盘点了行业内30多家企业半年或全年财报中商业物业经营情况及未来布局计划，供业内借鉴参考。
商业地产的价值已引起越来越多房企的重视，「住宅和商业双轮驱动」、「模式转换」等词汇高频出现在房地产企业的半年度或年度报告中。与住宅销售的短平快相比，商业地产需要重资金的投入、专门专业化团队的管理和系统性有计划地持续运营。诚如恒隆集团董事长陈启宗所言：做住宅房地产跟商业房地产就像打乒乓球和打网球的分别，有相当类似之处，但是也有相当不同之处。
由于港资房企入局商业地产时间较早，因此积累了较成熟的商业开发及较丰富的运营经验和品牌资源；再加上公共卫生事件的延续，高端消费回流，消费升级大潮与港资商业地产项目定位高度契合，可以说，港资企业内地商业项目的成功既在于顺应趋势的时运，又在于守正出奇的人为努力。持续看好内地发展、积极规模化布局内地市场成为此文中大部分港资企业的未来愿景。（注：无特殊说明，文中货币以人民币计量）
Part1
恒隆集团
截至2021年6月30日止六个月，恒隆集团的总收入较去年同期增长18至港币52.75亿元，营业溢利上升19至港币38.48亿元。所有收入及利润增长均来自物业租赁业务。股东应占基本纯利增加12至港币14.98亿元。每股基本盈利相应提升至港币1.10元。
恒隆集团内地业务表现强劲，包括商场、办公楼、住宅和公寓、酒店总租赁收入为29.39亿元（35.26亿港元），尤以奢侈品牌租户为主的商场为甚，整体租户销售额较2020年上半年及下半年分别增长一倍及上升10，而商场租赁收入为22.32亿元，较去年同期的16.18亿上升38。其中定位高端的商场收入上升46，次高端商场温和上升3。
数据来源：企业2021半年业绩报告，制表：铱星云商
恒隆集团半年报显示，其内地除2021至2025年位于武汉、无锡、昆明、杭州的酒店、办公楼和公寓将陆续启用和销售外，杭州恒隆广场购物中心和沈阳市府恒隆广场面积约50.27万平米的购物中心有望分别于2024年和2025年落成。
杭州恒隆广场效果图，图源：企业官网
Part2
太古地产
2021上半年，太古地产实现营收90.68亿港元，同比增长38。其中，物业投资收入62.47亿港元，包括办公楼租金收入30.75亿港元、零售物业租金28.75亿港元和酒店4.27亿港元，香港、中国内地、美国应占租金收入占比分别为：61、36、3。于2021年6月30日，太古地产应占投资物业及酒店组合的总楼面面积（或预计总楼面面积）如下表所示：
来源：企业2021年半年度报告，制表：铱星云商
分地区来看，2021年上半年，太古地产香港已落成办公楼物业组合楼面面积合共为900万平方呎，来自集团香港办公楼的应占租金收入为30.44亿港元；香港已落成零售物业组合楼面面积合共为320万平方呎，于2021年上半年，来自集团香港零售物业的应占租金收入11.67亿港元，同比减少12。
来源：企业2021年半年度报告及二季度营运数据公告，制表：铱星云商
在中国内地，报告期太古地产投资物业应占租金收入为25.78亿港元，其中零售物业租金为21.08亿港元，同比增加38；办公楼物业的应占租金收入总额上升11至4.31亿港元。物业组合楼面面积合共为1810万平方呎（其中集团应占权益为1110万平方呎）。其中已落成物业共1400万平方呎，410万平方呎正在发展中。
来源：企业2021年半年度报告，制表：铱星云商
截至2021上半年，太古地产中国内地已落成的投资物业面积包括零售物业的780万平方呎（其中集团应占权益为540万平方呎）和办公楼物业的410万平方呎（其中集团应占权益为290万平方呎）。集团中国内地应占零售销售额上升77，整体零售销售额则较2020年同期增长23。
来源：企业2021年半年度报告，制表：铱星云商
于9月30日开业的上海前滩太古里
报告显示，太古地产正积极拓展中国内地业务，并正于一线城市和包括大湾区在内的新一线城市寻找有潜力的项目。7月21日，太古地产与上海静安置业（集团）有限公司签订静安张园项目管理公司合资协议，分别持有合资公司60和40的权益。
预计该城市更新项目总建面包括地上约6万余平米和地下约7万余平米的空间，将以石库门为载体，打造集聚高端零售、总部经济、精品酒店、精品公寓等的服务经济业态。
项目预计将于2022年下半年起分阶段开幕。另外，北京三里屯太古里北区北扩协议也已于8月3日签约；9月29日，珠实集团与太古地产签署合作意向，将共同打造广州荔湾聚龙湾片区珠江太古项目；三里屯太古里西区（原雅秀大厦）将于年底亮相开业。
Part3
瑞安房地产
2021年中期业绩公告显示，上半年瑞安房地产租金及相关收入(包括合营公司及联营公司)总额为15.7亿元，同比增长32。其中73的租金及相关收入来自上海的物业组合，上海太平桥的表现尤其出色，录得租金及相关收入增长44至3.59亿元。办公楼物业组合的出租率稳步上升，截至2021年6月平均达到90。
其中，瑞安2021年上半年的物业投资收入为12.71亿元（2020年上半年：10.03亿元），而投资物业租金及相关收入则为12.47亿元（2020年上半年：9.87亿元），按年上升26。
数据来源：企业2021上半年业绩公告，制表：铱星云商
业绩公告显示，目前，瑞安集团发展中的商业物业如下表所示：
数据来源：企业2021上半年业绩公告，制表：铱星云商
于9月19日开业的瑞虹天地太阳宫
Part4
新鸿基地产
新鸿基地产截至2021年6月30日的2020/2021年度全年业绩公告显示：连同所占合营企业及联营公司的租金收入计算，集团年内的总租金收入按年上升2至247.91亿港元，净租金收入按年上升3至191.49亿港元。其内地租金收入增加抵销来自香港出租物业组合的影响。
截至2021年6月30日，按所占楼面面积计算，新鸿基在香港的土地储备约有5790万平方呎（约537.9万㎡），包括约2390万平方呎（约222万㎡）发展中物业；约3400万平方呎（约315.9万㎡）为分布各区的已落成物业（写字楼物业约1000万平方呎（约92.9万㎡）），绝大部分用作投资用途。年内，连同所占合营企业及联营公司的收入，集团在香港录得的经常性租金收入按年减少5至180.27亿港元，投资物业平均出租率91。
截至2021年6月30日，按所占楼面面积计算，新鸿基在内地的土地储备合共7530万平方呎（约699.56万㎡），其中约5900万平方呎（约548.13万㎡）是发展中物业，其中1630万平方呎（约151.43万㎡）是已落成物业，绝大部分用作投资用途。年内，连同所占合营企业及联营公司的收入，集团在内地的总租金收入按年上升25至51.99亿元，增长稳健主要是内地零售市场强劲复苏。新鸿基地产截至2021上半年内地主要投资物业如下表所示：
——代表企业未标出或作者没见到，数据来源：企业2021上半年业绩公告、官网及网络，制表：铱星云商
新鸿基成都环贸广场计划于2021年底开业
Part5
九龙仓集团
九龙仓集团中期报告显示，截至2021上半年，在国际金融中心商场的带动下，中国内地投资物业收入增加45至26.77亿港元，营业盈利增加50至17.8亿港元；酒店收入增加111至2.59亿港元，营业盈利改善至3500万港元。
2021年9月13日，九龙仓集团宣布与凯悦酒店集团「凯悦」合作，将奢华酒店品牌「柏悦酒店」引入长沙国金中心2号塔楼54至63层，拥有230个房间的长沙柏悦酒店将于2023年开业。九龙仓集团内地主要投资物业组合如下表所示：
来源：企业2021中期报告、官网，制表：铱星云商
九龙仓长沙国金中心
Part6
新世界发展
2020年7月至2021年6月全年，新世界发展香港物业投资收入为28.39亿港元及分部业绩为20.01亿港元，其中，K11MUSEA总客流量增长33，销售额增长86；K11ArtMall金卡及普通卡会员销售额分别按年增长逾30及60，期内商场整体租用率维持近100。
年内，集团在中国内地物业投资收入达到18.62亿港元，同比上升6，位于上海、武汉、广州、沈阳、天津的6个K11购物艺术中心销售额较去年同比上升65，其中沈阳K11的销售额较去年同比增长74，上海K11录得同比增长39。
武汉K11购物艺术中心I馆和天津K11Select分别于2021年4月底和2021年5月底开业。位于深圳的两个大型综合体项目预计于2021年年底封顶。
其中，深圳前海周大福金融大厦项目将建设成双子塔写字楼，南塔已于2021年7月完成大宗整售，北塔预计于2021年年底封顶。整个项目预计于2023年落成；此外，深圳蛇口太子湾综合体项目亦将于年底封顶，整个项目预计于2024年起分阶段落成。项目的商业部分引进深圳首个K11以及多元智能亲子购物乐园DPARK等。
深圳蛇口太子湾综合体项目效果图
业绩公告透露，集团将加大对中国内地的投资，拓展一线及快速发展的城市，重点布局大湾区，不断完善长三角及京津冀地区的战略布局，并通过公开招拍挂、与合作方合作及城市更新等多元化渠道拓展土地储备。
2021年7月，位于上海黄浦区淮海中路地块正式宣布动工。预计至2026财政年度时，K11将布局大中华地区的10个重点城市，合共40个项目，总楼面面积达292.6万㎡。
Part7
嘉里建设
2021上半年，嘉里建设集团物业租赁收入为26.6亿港元，与去年同期比较上升14。香港投资物业贡献收入6.56亿港元，与去年同期持平；内地则为19.9亿港元，产生毛利15.1亿港元，同比分别增长20及14。香港及内地分别占集团租赁总收入的25及75。物业租赁业务录得毛利率77，与去年同期比较下跌4。
具体从内地投资物业组合来看，办公室物业包括应占联营公司的租金收入在内的总租金收入为10.9亿港元，按年增长13。
出租率方面，静安嘉里中心为97，浦东嘉里城100、北京嘉里中心87、杭州嘉里中心97，以及深圳嘉里建设广场为93。同时，前海嘉里中心一期项目办公室物业于2021年6月30日已获承租45。
零售物业包括应占联营公司的租金收入在内的总租金收入为5.9亿港元，同比增长40。集团主要商场出租率方面，静安嘉里中心出租率96、浦东嘉里城99、北京嘉里中心95、杭州嘉里中心为93。
另外，住宅物业总租金收入为1.79亿港元，同比增长17；酒店收入7.88亿港元，较2020年同期增长132。
数据来
