许永红、赵毅
近年接连抛售物业的恒基兆业地产有限公司（00012.HK，以下简称“恒基地产”）在香港土地市场“抢”了一块高价地。
5月16日，恒基地产以232.8亿港元竞得中环美利道商业地块，折合楼面价约50064港元/平方呎，无论是总价还是单价均打破了香港地价的纪录。约为53.9万港元/平方米（约合人民币47.7万元/平方米），成为香港总价和单价双料地王。
值得关注的是，在同一区域，恒基地产2016年刚以43亿港元出售了一座商业大厦——宝龙中心，今年将继续完成出售其所称的非核心物业，包括北京恒基中心、辉煌台商铺、观塘丽东酒店以及北角丽东轩酒店，总销售金额预计约70.24亿港元。
在这一进一出之间，恒基地产的资产转换策略成为了业界热议的焦点。有分析认为，出售资产所获巨额资金可“反哺”香港地王项目。
香港本土房企成抢地主角
资料显示，美利道商业地块位于中环商务中心，原为停车场和政府办公之用。该地块租期为50年，占地面积2880平方米，建筑面积介乎25920平方米及43200平方米之间。卖地条款规定，中标者不得拆售项目，这意味着以后只能整体出售或出租经营。
记者了解到，作为香港中环区内近20年来推出的首个优质商业地块，美利道商业地块一经推出便成为市场焦点，业内普遍看好其未来发展空间，预料投标者出价将较为进取。此前业内最高估值达223.2亿港元，与最终实际成交价格相差仅不到10亿港元。
此外，从公布的投标者来看，与业界之前所预料的内资房企主导的局面相反的是，香港本土房企成为了这次抢地大戏的主角。
参与此次投标的企业或联合体共有9家，内资房企仅有擅长商业地产运作的世茂，且是合资竞投联合体之一，其他则均为香港房地产市场的“老面孔”，除了恒基地产，还有长江实业、新鸿基、等房企。
中原地产测量师张竞达对《中国经营报》记者表示，此前美利道商业地块的市场预估价并不高，每平方呎楼面地价在3万~3.5万港元之间，也有逾4万港元。
“每平方呎楼面地价逾5万港元的最终成交价，我个人认为相对进取了。”张竞达指出，内资房企争抢写字楼项目可能性不大，因为他们偏爱资金回笼快的住宅项目。
对此，戴德梁行香港董事总经理萧亮辉告诉记者，美利道商业地块的成交价虽然比市场预期高了一些，但不算太离谱。他分析，目前中区（包括上环、中环及金钟）超甲级写字楼市场需求较为旺盛，待租率较低，而且未来四年中区没有新增供应。
在恒基地产副主席李家诚看来，“地块竞投的价钱合理”。他认为，香港中区的写字楼市场需求殷切，空置率非常低，租金可观。据其透露，该项目的总投资额逾260亿港元。恒基地产发布公告称，该项目将打造成一座地标商业大厦附设零售设施，预计将约于2022年落成。
中资机构争相赴港“抢位”
被恒基地产以高价收入囊中后，美利道商业地块的未来前景很快在市场上引发了争议。
美银美林指出，假设每平方呎建筑费为7000港元，项目整体造价将达300亿港元。以每平方呎月租140港元计算，此项目净租金毛利率为2。鉴于目前中环办公楼供应稀少，且租金已达历史高位，从投资回报角度来看并不吸引人，投资者反应或冷淡。而且，在5年建筑期内，恒基地产仍将面临资产价格调整的风险。
不过，相比机构大行的不买账，业内人士对香港新地王的前景较为乐观，而香港写字楼市场的强劲走势则为主要参照。张竞达认为，美利道项目所在的中区新增供应较为缺乏，吸引力较大。
在接受记者采访时，莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅分析，未来项目的租金在170港元~200港元/平方呎/月才合理。从目前市场的上扬走势以及项目所处位置优越判断，项目建成后租金达到180港元或190港元应该没有难度。
据戴德梁行提供的数据显示，在今年首季度，中区甲级写字楼待租率为3.6，全港各区第二低，而超甲级商厦的待租率仅为2.8，创下2008年第三季以来的新低。租金方面，中区也以1.7的按季涨幅排在各区第二位，租金为122.16港元/平方呎/月，而超甲级商厦的租金则按季上升1.4至136.03港元/平方呎/月。
值得一提的是，在去年每季都出现负吸纳量的背景下，中区甲级写字楼租金的全年升幅依然高达8.4，而这主要是因为中资机构不惜高价“抢位”。
年初时，萧亮辉分析，中资机构在中区的租赁速度并没有放缓的迹象，预计全年租金将有3~6的升幅。但从目前的形势来看，他认为中资机构的需求与去年一样，全年租金升幅接近6的可能性会更大一些。
近年来，中资机构加紧了入驻香港，而位处核心位置的中环则成为了首选。据戴德梁行统计数据显示，截至2016年，内地企业占香港各区甲级写字楼总面积的比例达到11.7，相比2011年增加了3.1。此外，中资机构2016年在香港共租赁了40万平方呎的甲级写字楼，其中65位于中环。
萧亮辉透露，在中环，中资机构租用的写字楼面积占了整个中区写字楼面积约1560万平方呎的19。相比五年前的13，增加了6，“中区最近几年没有什么新增供应，中资机构过去五年在中环的吸纳量约90多万平方呎。”
今年资产出售或揽金逾70亿
事实上，在大手笔攻城略地之际，恒基地产同时也在频繁抛售物业获取大量资金。
记者梳理其近三年财报获悉，自2014恒基地产开始陆续调整或出售包括停车场、酒店、写字楼等商业投资物业，且有愈演愈烈的趋势。
其中，2014年出售一项深圳商业投资物业的50权益，以及一项香港商业投资物业和两间全资附属公司之全部权益。2015年仅出售若干整项投资物业，合共219个私家停车场泊位及若干自行车停放处。值得一提的是，香港丽东酒店也于2015年结业，计划重建转作写字楼用途。
时至2016年，恒基地产相继宣布出售香港金龙中心和北京恒基中心。在2017年，恒基地产也将出售辉煌台商铺以及观塘丽东酒店、北角丽东轩酒店。
恒基地产近年接二连三地抛售物业引发了各界的关注。在张竞达看来，恒基地产并非因为市场不好而低价抛售物业，而是用适合的价格出售物业回笼现金，以做其他方面的投资。张竞达同时指出，“此前的宝龙中心卖出的价格不低。”据悉，宝龙中心成交总价为43.48亿港元，而收益净额高达19.56亿港元。
此外，大和资本发表研究报告称，恒基地产投得美利道商业地块，反映了其追求资产转换策略，强化了租务收入及资产质素。
大和资本表示，截至去年9月，恒基地产出售资产已取得了114亿港元，资本化率约2，预计其以后将会继续出售更多资产，或能够完全覆盖美利道项目的投资。
记者了解到，恒基地产在2014年出售工商厦及商铺的收入约22.34亿港元，连同住宅销售，在香港的售楼收入达139.26亿港元。到了2016年，通过出售金龙中心、商铺以及工业单位等多项非住宅项目，恒基地产获得了48.11亿港元的销售收益，当年香港售楼收入同比上涨30。
此外，恒基地产在2017年还将完成出售多项非核心投资物业及酒店，其中包括北京恒基中心、辉煌台商铺、观塘丽东酒店和北角丽东轩酒店，销售金额预计共约70.24亿港元。
多位受访人士表示，恒基地产出售物业的价格并不低，可见看好市场行情。以作价10亿港元出售的北角丽东轩酒店来看，大和资本分析，该价格相当于每个酒店房间估值320万港元，等于以3.3倍价钱出售资产，而且该酒店2016年亏损，三至四星酒店的市场竞争较为激烈。
《香港地王制造者恒基地产的资产转换平衡术》相关参考资料:
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