来源时间为：2023-10-26
房贷延长至50年！这个地方的楼市，利好来了
来源：财经白话2023年10月26日14:13
凤凰网房产
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作者：余飞
在内地释放1万亿国债利好，促进经济稳步复苏之际，香港也出招了。
10月25日香港发布了《行政长官2023年施政报告》，推出了一系列稳定经济增长的大招。
同时香港特区行政长官李家超还公布了两个推动股市与楼市发展的大招。
01_香港股市出大招
针对股市，香港宣布将下调股票印花税，从目前的0.13下调至0.1，目标是在11月底前完成立法程序。
降印花税是推动股市的重要方法之一，前不久内地已经对A股进行过一次降印花税。不过那一次利好之下，A股上演的利好只有一分钟。
港股今年的行情也是一路向下。
主要是受大国博弈影响，以及联系汇率制下的跟随美国不断加息压力所致。今年香港的经济增速依旧就延续着去年的压力，一季度增长了2.9，二季度增长了1.5。
来源：香港统计处
股市是经济的晴雨表，香港股市能否筑底反弹，并不取决于印花税，而是取决于香港的经济预期。
香港经济的预期，主要由三个因素决定。第一，大国博弈的激烈与复杂程度。第二，全球经济复苏进度。第三，内地经济复苏速度与力度。
香港是内地与世界对接的窗口。
数据显示，改革开放以来，中国吸引的60以上的外资，是通过香港进入内地；中国对海外的投资，有接近60是通过香港进行。
同时，香港是全球离岸人民币业务枢纽。根据环球银行金融电讯协会(SWIFT)的资料，2021年，香港是全球最大的离岸人民币结算中心，占全球人民币支付交易约76。
同时，香港还是中国内地重要的转口港。据香港政府统计，2021年，51的转口货物原产地为内地，而60则以内地为目的地。
过去一些年，关于香港衰弱的声音此起彼伏。从数据和战略地位来看，国内没有任何一座城市可以取代香港的地位。
这些年在国家顶层设计上，推出了粤港澳大湾区大战略，促进香港、澳门与内地的联系更加紧密，让港澳充受内地改革带来的红利。
02_香港楼市出大招
香港还宣布：
第一，特区政府会优化公营房屋系统建设。其中，香港房屋委员会将会放宽资助出售单位按揭贷款保证的安排，包括延长二手市场最长30年按揭贷款保证期至50年，让买家可获得年期更长的按揭贷款，有助单位流转。
第二，将下调香港永久居民的新置业印花税，由15降低至7.5。
两条都是超级大招，前者将贷款年限直接从30年拉长至50年，后者直接减轻了购房者的税赋成本压力。
当然，延长贷款年限，虽然减轻购房者的按揭压力，时间被拉长，每个月的按揭压力小一些，但总成本反而在上升，毕竟贷款时间越长利息越高。
印花税方面，香港曾经为了调控楼市，出台了威力巨大的印花税，非香港永久居民在香港购买住宅，需要缴纳15的买家印花税和15的从价印花税。
也即在香港买一套1000万港元的房子，非香港居民光印花税就得缴纳300万元。如此力度，外地人谁还敢奔赴香港炒房。
印花税，也成为了香港楼市调控的利器。但针对本港局面，香港的税率还是比较柔和。
香港本地居民购房，印花税税率被划分了好几个档次，价值超过2000万港元的住宅，最高也不过征收4.25的印花税。
有人计算了一下，以购买1000万港元的住宅为例，非香港居民购买要比香港居民购买多缴纳262.5万港元的税。
但是本港居民购买第二套房子，须缴纳从价印花税15。这一次下调的，就是这一项，从15下降至7.5，降了一半。显然，这是鼓励本港有钱人多购房，稳定香港楼市。
香港房价这两年跌了不少。
去年以来，受疫情影响叠加加息影响，香港遭遇了资金撤离、经济疲软、人口转向、利率狂飙，共同迫使香港房价大转向。
界面新闻披露，2022年香港全年楼价累跌15.59，创下1998年以来最大年度跌幅。与此同时，负资产宗数急速增加。
香港如今的房价是多少？跌了一年半，香港如今的房价是15393港元/平方英尺。
换算成人民币与平方米计价，香港的均价则是15.2万元/平方米。
这个价格，依旧位居全球第一。
可能有人会说，香港人收入高。从香港官方披露的数据来看，相比于他们的房价，也不高。
香港政府统计处公布的2022年第三季《综合住户统计调查按季统计报告》显示：
香港2022年第三季就业人士（不包括外籍家庭佣工）每月入息中位数为20,000元，与第二季保持一致。
数据来源：香港政府统计处
房价这么高，还要托底救市？主要是香港的经济太过依赖房地产了。
我们都知道，香港是全球四大金融中心之一，金融产业是香港的主要经济支撑。
而香港的金融抵押品，又主要是房子，香港政府的财政来源，其中与楼市相关的差饷、房产交易中的印花税以及物业税等。
所以，楼市承压对于香港的经济、财政以及金融风险都有较大压力。所以香港楼市一遇冷，就会立刻出招救市。
今年上半年，香港就出台了降首付措施。
在此之前，香港价值1000万港元以下的自用住房，按揭比率最高为60，且按揭贷款额不得超过500万港元；1000万港元以上住房，按揭比率上限是50。
现在调整为，1500万港元以下的住宅，可以贷款70，也即首付比例从之前的50降至30。
此外，香港还对非住宅物业的首付进行了下调，非住宅物业的按揭成数上限由五成提升至六成。也即首付比例从50降至40。
03_重启投资移民才是最大利好
相比于之前的降首付和如今的降印花税、延长贷款年限，其实最大的利好还是《行政长官2023年施政报告》提出的降低移民门槛。
报告提出：
将落实“资本投资者入境计划”，使在香港投资于股票、基金、债券等资产（房地产除外）3000万港元或以上的合资格投资者，可以透过计划申请来港，以增强香港资产及财富管理、金融及相关专业服务界别的发展优势，细节今年内公布。
这意味着，香港重启投资移民计划了。
内地人与外国人想要成为香港居民，有两条通道，一条是人才引进，另一条是投资移民。
香港曾启动过两轮投资移民，2003年至2010年，香港启动了第一轮投资移民计划，门槛是650万港元，可以投资房地产。
2010年至2015年开启了第二轮，门槛从650万升至1000万港元，但是不能投资房地产。
而且两轮投资移民计划都禁止内地居民参加，毕竟如果对内地居民开口子，内地的富豪会大举进入香港。
之后投资移民计划一直搁置直到现在。
这一次具体细节年内公布，估计还是会禁止内地居民参加。而且投资移民的门槛提高到了3000万港元。
这对于香港楼市购房大利好。
一方面，香港重启投资移民，会吸引全球富豪定居香港，尽管投资标的中排除了房地产，但一旦成为香港居民，这些富豪们必然会在香港购买房产。
另一方面，只要重启投资移民通道，即便将内地居民排除在外，也难阻挡内地富豪成为香港居民的热情。
因为内地居民可以通过绕一圈的措施，也即先移民到海外，然后再移民到香港。
从数据可以看到，2003年至2015年两轮投资移民计划中，内地居民成功入局香港的人数占绝大数。
两轮移民，共吸引了40392人落户香港，其中内地居民通过先移民海外辗转到香港的人数高到36344人，占比90。
内地富豪最喜欢的地方就是香港，也最喜欢去香港买房子，现在香港终于重启了投资移民计划。
尽管绕一圈需要花费更多钱的，而且香港还提高了投资门槛，但对于富豪来说，钱本来就是一个数字，只要有门道，花再多的钱也乐意。
在这一计划之下，香港的房价预计最快明年就会筑底反弹。
