2银江软件园杭州市西湖区西园八路2号商业写字楼1,300米1.55元㎡/天
3西湖广告大厦杭州市西湖区西园一路18号商业写字楼1,400米1.3元㎡/天
4杭州数字信息产业园杭州市西湖区西园八路11号商业写字楼1,600米1.2元/㎡/天
本所律师检索了发行人杭州西湖项目所在地周边2000米范围内同类房屋租赁价格，查询到对比商业写字楼对外出租价格中位数维持在约1.20元/平方米/天至1.55元/平方米/天。发行人杭州西湖项目租赁价款与周边同类房屋租赁价格中位数接近，故该项目房屋租赁价格公允。
（2）杭州滨江项目
发行人与浙江中南文旅集团有限公司签署的租赁合同中租金支付条款如下：
序号项目名称租赁期免租期租金约定
1杭州滨江项目2023.04.01-2043.03.312023.04.01-2023.11.30首期租金为2.58元/㎡/天，其中2023.4.1-2023.11.30为免租期，2023.12.1-2024.3.31租金为4,472,607.40元；2024.4.1-2026.3.31租金为13,381,161.49元/年；2026.4.1租金开始递增5并且每三年递增5；2032.4.1至2043.3.31，租金每五年递增5
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
序号项目名称具体位置对比房屋名称对比房屋具体位置对比物业性质与项目直线距离租金中位数
1杭州滨江项目滨江区滨盛路与康顺路交叉口东南角滨盛路2097号杭州江澜云境阁浙大网新双城国际杭州市滨江区江汉路1785号商业写字楼540米2.65元/㎡/天
2兴耀大厦杭州市滨江区江南大道518号商业写字楼550米2.65元/㎡/天
3恒鑫大厦杭州市滨江区江南大道商业写字楼420米2.55元/㎡/天
4滨海大厦杭州市滨江区江南大道480号商业写字楼680米2.30元/㎡/天
本所律师检索了发行人杭州滨江项目所在地周边1000米范围内同类房屋租赁价格，查询到对比商业写字楼对外出租价格中位数维持在约2.30元/平方米/天至2.65/平方米/天。发行人杭州滨江项目租赁价款与周边同类房屋租赁价格中位数接近，故该项目房屋租赁价格公允。
（3）深圳宝安项目
发行人与深圳市恒明珠房地产开发有限公司签署的租赁合同中租金支付条款如下：
单位：元
序号项目名称租赁期免租期租金约定
1深圳宝安项目2022.07.16-2037.07.312022.07.16-2022.12.152022.12.16-2025.12.31，每月每平方米人民币100元，每月租金761,675.00元；租赁期间的租金按照每三年上涨8递增，即自租赁房屋交付乙方使用开始计收租金之日起第一个三年，固定租金为761,675.00元/月；后续租金按每三年上浮8递增；后勤用房自免租期满后按实用面积以每月每平方米30元另行计算租金（不递增），合计287.31平方米，月租金为8619.30元人民币[注]。
注：《租赁协议》载明，后勤用房包括1楼消控室、夹层、-2楼布草间、布草间2、收货间、垃圾房、弱电机房；-1楼车道底仓库；-3楼仓库1、仓库2。前述后勤用房均为辅助用房。
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
序号项目名称具体位置对比房屋名称对比房屋具体位置对比物业性质与项目直线距离租金中位数
1深圳宝安项目广东省深圳市宝安区新安街道建安一路9号恒明珠国际金融中心西座恒明珠金融大厦深圳市宝安区三区金融街建安一路9号商业写字楼同一物业110.11元/㎡/月
2华联城市全景壹号深圳市宝安区创业二路与公园路交汇处商业写字楼1,900米97.30元/㎡/月
3豪方天际广场深圳市南山区南头街道南联社区北环大道11008号商业写字楼1,200米92.13元/㎡/月
4中粮大悦创邑031号深圳市宝安区新安二路128号商业写字楼1,300米100.07元/㎡/月
本所律师检索了发行人深圳宝安项目所在地周边2000米范围内同类房屋租赁价格，查询到对比商业写字楼对外出租价格中位数维持在约92.13元/平方米/月至110.11/平方米/月。发行人深圳宝安项目租赁价款与周边同类房屋租赁价格中位数接近，故该项目房屋租赁价格公允。此外，发行人承租的后勤用房均为辅助性用房，不能直接用于生产经营，故其租赁价格低于主体物业租赁价格具有合理性。
（4）深圳晚舟项目
发行人与深圳市富海酒店管理服务发展有限公司签署的租赁合同中租金支付条款如下：
序号项目名称租赁期免租期租金约定
1深圳晚舟项目2022.08.15-2032.08.142022.08.15-2022.12.04及2023.08.15-2023.11.14基础租金为75元/平方米/月，前三年租金不变，自第四年开始，租金每三年递增10；自第十年开始，租金每三年递增6
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
序号项目名称具体位置对比房屋名称对比房屋具体位置对比物业性质与项目直线距离租金中位数
1深圳晚舟项目广东省深圳市罗湖区深南东路112号建工服务楼中建大厦深圳市罗湖区深南东路2105号商业写字楼50米74.54元/㎡/月
2金龙大厦深圳市罗湖区东门南路3007号商业写字楼170米79.39元/㎡/月
3太阳岛大厦深圳市罗湖区东门南路2020号商业写字楼350米82.43元/㎡/月
4万科深南广场深圳市罗湖区深南东路2011号商业写字楼570米88.97元/㎡/月
本所律师检索了发行人深圳晚舟项目所在地周边1000米范围内同类房屋租赁价格，查询到对比商业写字楼对外出租价格中位数维持在约74.54元/平方米/月至88.97元/平方米/月。发行人深圳晚舟项目租赁价格与周边同类房屋租赁价格接近，该项目房屋租赁价格公允。
（5）国际文化旅游学院项目
发行人与杭州浙大城市学院科技园有限公司签署的租赁合同中租金支付条款如下：
序号项目名称租赁期租金约定
1国际文化旅游学院项目2023.01.01-2032.06.302023.1.1-2026.6.30期间，租金为2元/天/平方米，即639.115万元/年；2026.7.1-2030.6.30期间，租金为2.1元天/平方米，即670.07075万元/年；2030.7.1-2032.6.30期间，租金为2.205元天/平方米，即704.624288万元/年
项目周边同类房屋租赁价格相关情况如下表所示：
序号项目名称具体位置对比房屋名称对比房屋具体位置对比物业性质与项目直线距离租金中位数
1国际文化旅游学院项目杭州市拱墅区湖州街28号时瑞大厦杭州市拱墅区湖州街29号商业写字楼380米1.88元/㎡/天
2琥珀中心杭州市拱墅区西商业写字楼1200米2.30元/㎡/
欣瑞大厦文街199-213号天
3南北商务港杭州市拱墅区温州路71号商业写字楼1600米1.89元/㎡/天
4源丽大厦杭州市拱墅区丽水路276号商业写字楼1700米2.20元/㎡/天
本所律师检索了发行人国际文化旅游学院项目所在地周边2000米范围内同类房屋租赁价格，查询到对比商业写字楼对外出租价格中位数维持在约1.88元/平方米/天至2.30元/平方米/天。发行人国际文化旅游学院项目租赁价款与周边同类房屋租赁价格接近，故该项目房屋租赁价格公允。
前述物业租金数据为在公开渠道查询所得，项目周边的物业租金增长率暂无可供公开查询的数据。本所律师查阅了发行人已开业直营酒店的房屋租赁协议，访谈了发行人业务负责人，确认发行人与业主方约定的租金增长率系双方依据租赁物业自身实际情况、项目周边同类物业市场租赁情况，并综合考虑我国宏观经济发展情况后经协商确定，且该增长率符合发行人现有其他租赁物业租金增长率的商业惯例，具有公允性。
4、出租方是否取得合法的土地使用权证、是否为有权出租方、是否符合相关土地用途等
经本所律师核查，发行人上述五个项目的租赁物业权属情况如下：
（1）杭州西湖项目的出租方为杭州西投绿宇产业运营管理有限公司，租赁物业《不动产权证》的所有权人为杭州西投绿宇实业有限公司，土地用途为商服用地。物业所有权人杭州西投绿宇实业有限公司的股东为杭州陆板桥股份经济合作社、杭州杨家桥股份经济合作社、杭州西投置业有限公司及绿城房地产集团有限公司；出租方杭州西投绿宇产业运营管理有限公司的股东为杭州西投置业有限公司及绿城房地产集团有限公司，物业所有权人和出租方为关联兄弟公司。出租方杭州西投绿宇产业运营管理有限公司为该地块物业建成后的运营主体，物业所有权人杭州西投绿宇实业有限公司已出具《说明》，同意本次租赁。
（2）杭州滨江项目的出租方为浙江中南文旅集团有限公司，租赁物业《不动产权证》的所有权人为杭州中南嘉景置业有限公司，土地用途为商服用地。物业所有权人杭州中南嘉景置业有限公司的股东为杭州长河江二股份经济合作社及浙江中南文旅集团有限公司，出租方是物业所有权人的股东。出租方浙江中南文旅集团有限公司为该地块物业建成后的运营主体，物业所有权人杭州中南嘉景置业有限公司已出具《说明》，同意本次租赁。
（3）深圳宝安项目的出租方为深圳市恒明珠房地产开发有限公司，为租赁物业《不动产权证》的所有权人，租赁物业《不动产权证》记载的土地用途为商服用地。
（4）深圳晚舟项目的出租方为深圳市海富酒店管理服务发展有限公司，为租赁物业《不动产权证》的所有权人，租赁物业《不动产权证》记载的土地用途为商业、办公。
（5）国际文化旅游学院项目的出租方为杭州浙大城市学院科技园有限公司，租赁物业《不动产权证》的所有权人为杭州石塘股份经济合作社和杭州蔡马股份经济合作社，土地用途为商服用地。物业所有权人与浙大城市学院签署《房屋租赁合同》，约定由浙大城市学院承租房产，租赁期限自2022年7月1日至2032年6月30日止；浙大城市学院已出具《授权委托书》，授权出租方杭州浙大城市学院科技园有限公司对租赁物业进行管理并签订相关合同，委托期限自2022年9月14日至2032年6月30日，其中出租方杭州浙大城市学院科技园有限公司为浙大城市学院的全资孙公司。同时，物业所有权人杭州石塘股份经济合作社和杭州蔡马股份经济合作社已出具《转租同意证明书》，同意本次转租，转租期限不超过浙大城市学院10年承租期限。
综上，本所律师认为，租赁物业均已取得合法的土地使用权证，出租方为有权出租方，租赁用途符合土地用途。
（三）进一步说明本次募投项目实施是否存在重大不确定性，采用租赁方式实施募投项目的合理性以及对公司未来生产经营是否存在重大不利影响
1、募投项目一的实施不存在重大不确定性
截至本补充法律意见书出具之日，上述项目一的部分项目均已与业主方达成了一致合作意向，其中：发行人已经与杭州西湖项目及杭州滨江项目的出租方签订了期限为20年的长期租赁合同，与深圳宝安项目的出租方签订了15年的长期租赁合同，与深圳晚舟项目的出租方签订了10年的长期租赁合同，与国际文化旅游学院项目的出租方签订了9年零6个月的长期租赁合同，且前述出租方均系租赁物业的所有权人或已获得授权。无锡梁溪项目、北京东城区项目已与业主方进行前期接洽，尚待业主方履行招标程序或已向业主方报价尚待业主方最终确认。上述已签订合同的租赁期限较长，同时发行人已尽量通过约定优先续租权等
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