1949年出生于上海，成长于香港，是中原地产创始人兼董事，《am730》创办人，同时兼任香港房屋委员会成员、香港策略发展委员会委员、香港地产代理监管局成员等公职，是曾荫权确定的香港经济机遇委员会的10成员之一，另外也是香港乐施会成员，成立施永青慈善基金。
记者手记:
香港皇后大道中18号，施永青的办公室精小而细致，透露出浓浓的文化气息，一如施永青本身的思想与原则让中原生长出了自己的文化气质。
说起施永青，大多数人会习惯性地想到中原地产，这家枝叶遍布全国38个城市，员工逾四万，分店近两千间，收入过百亿的庞大帝国。但显然，施永青的传奇经历不仅于此。香港房屋委员会委员、香港策略发展委员会委员、天平绅士、曾荫权智囊……从某种意义上讲，作为香港地产“教父级”的人物，施永青也反映着香港社会的一种演变。
即使而今已年过六旬，施永青依然紧密关注中国社会和中国房地产，在接受网易房产采访时，其更是精神矍铄、滔滔不绝，对香港楼市的现状和根源、中国楼市的弊病和未来展开了大胆、深刻的解析，思维清晰、见地独到，让人眼前一亮。
精彩观点
香港楼市新政抑制了刚性用家、投资者买房收租、短线炒卖三种需求，使得买卖双方不敢入市，市场交投量减少，而这直接影响的是开发商，因为开发商不能不卖房而自住，也出于资金链的考虑，所以需求减少时只能降价。但二手业主卖房动力小，存量房市场还未受太大影响。
香港社会存在仇富现象，但香港实际上没有“地产霸权”，香港的高房价是高地价、政府、历史，以及经济支撑几方面造成的。高地价和政府的紧缩供地则又是很多历史因素累积而成的香港的常态。政府想过改变，颁布了“八万五”，结果逼升负资产。如今环境不同，但重蹈覆辙仍有可能。
香港的政策一出即执行，内地政策时隔一个月地方才开始执行，且有执行力不佳的问题，所以政策效益会受影响。另外，中央和地方有矛盾，地方政府需要高地价来增加财政收入，所以要调控房地产，中央还需要调节跟地方的矛盾，不过也要注重经济增长，否则会出现更多问题。
内地房地产基本走的是香港的道路，但这条路走下去要转弯，但拐弯不容易，这在经济学上叫做“途径依赖”，即因为一条途走的时间长了，其他东西都会配合它一起去走下去，想改变也改变不了。香港可以对房地产依赖多一点，但中国不能单依靠房地产，还要发展高技术、国防等问题。
问答
网易房产：香港楼市“辣招”出台后，楼市现状是怎样？是否存在风险？
施永青：香港楼市新政抑制了刚性用家、投资者买房收租、短线炒卖三种需求。三股力量下，买家少了很多，原有的房价一定支撑不住。但现在存量房价格还没有跌，或只跌了一点，先跌还是开发商，因为开发商不能把房子建好之后给自己住，他也要面临资金、股票、发债等问题，那只能降价。但现在业主卖房的动力很小，而且现在银行利息低，没有好的投资渠道，所以存量房市场影响较小。
网易房产：目前的楼市调控下，香港中介行业是否有生存风险？
施永青：调控下香港楼市需求明显萎缩，中介经纪人佣金降低，行业从业人员会减少，但我不认为会有经纪机构这么快倒闭。中介这个行业的特色是周期性比较强，它有好的时间也有不好的时间，不过这一次因为政策的原因，估计“不好的时间”会维持很长。因为现在香港有一个名词——地产霸权，民众认为整个社会被地产霸权害死了。所以政府不敢放松调控，一放松调控民众就会说官场勾结。
网易房产：《地产霸权》认为香港高房价是高地价和地产财团垄断造成，您怎么看？
施永青：《地产霸权》的观点只是迎合现在社会上部分人的需要，观点流行有它的客观原因，但我认为其观点不正确，在学术界也没有价值。香港的房地产商没有搞什么霸权，高房价是因为香港有高地价的情况，但高地价是政府造成，然而政府也不是有心去搞高地价，这是在历史因素累积成的香港高地价的常态。另外，则是经济好，拥有财富的人增多，买房的人增多，带动房价上涨。
网易房产：目前香港的内外环境与金融风暴前夕有何异同？重蹈八万五覆辙可能么？
施永青：以前楼价跌下来，是有人欠银行钱，但现在香港拥有房子的人中60没有按揭，只是最近两年买房子的人才可能欠银行的钱多一点，所以现在香港楼价不容易跌。另外，现在存量房的房价还没降，银行对他们的压力不大。但也不能说不会重蹈“八万五”的覆辙，如果目前的政策不改变，拥有房子的人心态就会改变，看到时机不好就会卖出。不过买家方面的需求是比较稳定的。
网易房产：有观点认为，内地和香港的楼市政策的出台有控制热钱流入的原因，您怎样看？
施永青：香港市场的金融自由，资本不受政府控制，所以量化宽松，一部分流入房地产，房地产价格上涨，但楼市调控跟热钱关系依然不大，外钱更爱股票等。内地市场不同，政府不许外资进来外资就基本进不来，不用通过房地产调控的政策。事实上，不仅现在外汇不能进入内地楼市，就连本地资金也不行。例如广州，如果没有广州户籍，也不能买房，更别说外国人。
网易房产：不少人认为内地楼市“越调越涨”，您认为根源何在？
施永青：首先，内地会出现阴阳合同等现象规避政策，但终究是执法不严、贪污腐败造成的，香港不可以出现这种情况，因为既有风险，假身份证等情况也是刑事问题，后果严重。政府还是原来的政府，办事能力和办事作风要改变，除非把整个官僚系统都改变才可以。另外一个关键原因是，中央和地方有矛盾，地方政府和香港政府一样，需要高地价来增加财政收入，并且经济增长和房地产也有关，所以要调控房地产，中央还需要调节跟地方的矛盾。
网易房产：中国房地产很大程度上是学习香港模式，对此你如何评价？
施永青：内地房地产基本走的是香港道路，但这条路走下去要转弯，拐弯又不容易，这在经济学上叫做“途径依赖”，即一条途径走的时间长了，其他的东西都会配合它一起去走下去，想改变也改变不了。像香港这样的城市对房地产依赖一点，问题不大，但作为一个国家，不能够单单依靠房地产，中国还要发展高技术、国防，解决能源、通气等问题，如果只是房地产赚钱，那资源流入房地产，其他需要资金的领域就没有人去搞。
网易房产：您怎样看中国房地产的发展空间和风险？
施永青：中国经济每年增加8左右，房价上行到超过经济涨幅后它就会横向发展，等经济追上了，它又继续升。所以只有当经济掉头下跌，房地产才会支撑不住，但目前中国的经济对于房地产还是有很大支撑力，而且像上海、北京这样的人口输入型城市，总有人去买房子。但问题是房地产作为一种投资工具所产生的影响已经破坏了房地产的使用功能，当然它也有投资。现在内地政府最好是解决还没有买到房子的年轻人的买房问题，而不是透过存量房去解决使用的问题。
采访实录
香港新政抑制“三股力量”一手率先降价二手仍坚挺
网易房产：2012年10月，香港要求非本地买家需要支付额外15的印花税，同时特别印花税的征收对象扩大至3年内转手的物业，仅4个月后，双倍印花税的“辣招”又出台。目前香港楼市到底情况如何？
施永青详细解释认为，楼市主要有三个力量支撑：一个是用家的需要，即刚性需求；一个是投资者买来受租；还有一些是短线的炒卖。
政府觉得楼价已经距离普通市民的负担能力太远，所以政府从2011年就开始先打击炒家。它打击的方法就是从短期转让中收取很高的印花税，大概是15，最近还加到20。
“其实，就算不加到20就已经很有效了。数据显示，市场上的炒家已经少了90以上，可以说大部分炒家都没有能力在短期内赚够钱去支付印花税。”施永青指出，印花税和个税不同，个税是赚到了钱才支付，印花税则是不管赚不赚钱，都按照成交的价钱计算征收（即一种成交税），所以现在炒家基本上没有了。而第二种支撑楼价长线的投资者，市场上又不可能没有投资者，否则谁有房子放租，大家都是自己住了。
第三个，现在政府限制投资者，打击外来的投资者、打击机构性的投资者，现在甚至连本地的投资者也一样打击：如果你拥有超过一套房再去买房的话，要收三倍的印花税。如果是自己用，政府需要你提供证明：能够在六个月内把原来的一套卖出去，这样才能把税退回来。不过六个月内不一定可以把房卖出去，所以用家也有一定压力。
以上的诸多大压力之下，市场是有受到一定影响的，现在市场的交投量少了很多，连买家现在也不敢入市。买房子的人无可避免会有投资的盘算，房子不是一种消耗性的产品，所以买房子的时候自己最好也要考虑到房价将来是升是跌。如果将来跌的，那为什么现在要买？为何不等到将来便宜一点再买。
三股力量下，买家也少了很多，这种情况下原有的房价一定是支撑不住的。但是现在市场上的存量房价格还没有跌，或者只跌了一点，先跌还是开发商。因为开发商不能把房子建好之后给自己住，他一定会卖出去。不卖出去开发商的资金链就会有问题，大家就会预计公司的业绩不好（现在开发商很多都是上市公司），公司的股价就会跌下来，它就会在市场上“折翅”，同时这个问题会使得发行债券也可能付出更高的利息。所以在需求少了的情况下，开发商也一定要卖房，那唯一的方法就是降价。
但是，现在存量房还未受到太大影响。因为现在业主卖房的动力很小，而且现在银行利息低，业主拿到钱后也不知道放在什么地方好，所以小业主没有压力卖房。
楼市调控将长时间持续中介从业人员将缩水
网易房产：有报道称，政策影响下，香港楼市需求明显萎缩，现在香港的中介代理行开单比例，已从03年的5:1降到现在10:1，有超过80的中介机构会倒闭。对此，您怎样看？
施永青认为，中介这个行业的特色是周期性比较强，它有好的时间也有不好的时间，不过这一次因为政策的原因，估计“不好的时间”会维持很长。
“但是，目前的政策就算政府已看出现问题，也没有办法改变。”施永青解释称，现在香港社会相对比较仇富，最仇恨就是地产商和拥有地产、房子的人。现在香港有一个名词——地产霸权，民众认为整个社会被地产霸权害死了。所以政府不敢放松调控，一放松调控民众就会说官场勾结。
“所以我相信，楼市政策可能会维持比较长的时间，但我不认为会有经纪机构这么快倒闭。不过在这个行业中，以我们公司为例，是设置有基本工资和佣金的。但基本工资只在最低工资的水平，很多人要靠佣金来生存，所以佣金小了，企业不用裁员员工自己也会走。所以从业员会减少，但公司没那么快倒闭。
香港没有地产霸权“三因素”推升香港高房价
网易房产：关于“地产霸权”，曾担任新鸿基郭德胜私人助理的潘慧贤著过同名书籍《地产霸权》，书中认为，香港楼市现状是房地产高地价政策和地产财团的垄断造成。同时，高房价是造成香港出现“产业空心化”的一个重要原因。您认为？
对此，施永青坦言有看过《地产霸权》，但其认为书上的观点只是迎合现在社会上部分人的需要，被这部分人炒作出来。当然这种观念能够流行和得到很多人认同，也是有它的客观原因。但谈及观点，我认为很多是不正确的，她的书在学术界也是没有价值的，只能对一些搞政治的人有用。
“香港的房地产商没有搞什么霸权，只不过是香港有高地价的情况，但高地价不是地产商搞出来的，是政府造成。”施永青续指，但政府也不是有心去搞高地价，这是在历史发展使得很多因素累积，从而高地价成为香港的一个常态。
为什么高地价？施永青指出，以前英国政府来香港时候把香港定位为自由港，自由港就不能抽太高的税，否则就没有人来做生意。但税收不高，政府又需要发展，但当时的香港政府又不愿意再从英国调钱过来用，所以就通过卖土地，而且一点一点地卖，才能卖得好价钱，维持高地价。所以香港的高地价，实际上是财政需要的历史因素累积造成。
那为什么不改变？施永青解释道，其实董建华也过想改变，但政策使得地价下跌以后，整个政府都出现了问题，首先是财
